Kétes áruk

Szavazás

Árgép - Keresd a legolcsóbbat!



Kövesd a Fogyasztókat a twitteren!
Fogyasztók.hu RSS

A legjobb lakások hirdetés nélkül kelnek el

Munkatársunktól, 2010. február 17. - szerda 15:32
Címkék: ingatlan, díj, hirdetés
Betűméret növelésBetűméret csökkentésKüldés e-mailbenNyomtatás

A legjobb lakásokat ne a hirdetések közt keressük, azokat néhány óra alatt gazdára találnak anélkül is - mondja egy ingatlanos a lakásárakról az Urbanista blogon.



Az Urbanista blog anonim ingatlanosa az ingatlanárakról közölt egy rövid levelet, amelyből megtudhatjuk, milyen az irány-, a reális, a vétel- és a piaci ár, valamint azt is: miért nem ugyanaz a lakáshirdetések kínálata és a lakáskínálat.


Kedves Urbanista Blog! Kedves Olvasók!

Az eladó jó áron akar megszabadulni az ingatlanától, a vevő szintén jó áron akar hozzájutni ahhoz. Legtöbbször mindkét fél mást ért jó áron, és az ingatlanos feladata tisztázni az eladóval, hogy például nem érdemes egy átlagos garzonért 12 milliót kérni a 9 helyett, vagy tisztázni a vevővel, hogy nem érdemes 10 millióért 100+ négyzetméteres felújítandó lakást keresnie, ha azok 13 milliónál kezdődnek.

Fontos különbséget tenni irányár, reális ár, vételár és piaci ár között. Ezek azonosak lehetnek, mondjuk egy közértben, de nagyobb tételnél, vagy nagyobb értéknél - esetünkben az ingatlannál - eltérően mozognak.

Ideális esetben a reális árnak és az irányárnak egybe kellene esniük. A problémás esetek abból adódnak, hogy az eladók nem reális, azaz elkérhető összegű áron kezdenek bele az értékesítésbe, hanem jóval felette. Ilyenkor az értékesítés hosszadalmas lesz és körülményes, a vége pedig úgyis az lesz, mintha reális áron kezdtek volna bele az eladásba, elpazarolva vele egy csomó időt és pénzt. Még egyszer megemlíteném, hogy ha egy eladó arról panaszkodik, hogy az ingatlanos kevés, vagy akár nulla érdeklődőt visz a lakásra, az nem azt jelenti, hogy nem értékesít. Értékesít, csak éppen piacképes lakásokat. Az irányár tekintetében sokszor vannak elszállva az eladók, ha nem keresik az adott ingatlant, akkor az azt jelenti, rosszul "irányozták" be az árat, köze nincs a realitáshoz, a reális árhoz. Ilyen esetben van szükség ingatlan tanácsadóra, aki ráébreszti az eladót a valóságra, és szó lehet együttműködésről. Ha nem tapasztalt a tanácsadó, vagy kisebb cégtől való lévén csak a portfoliójába gyűjti az ingatlant "hátha eladjuk" jelszóval, simán megbízást köt jóval túlárazott lakásra is.

Ha a reális ár és az irányár egybeesnek, vagy nagyon közeliek, kezdődhet az értékesítés. Ha nincs alku, akkor azt mondjuk, az irányár egybeesik a vételárral. Ez esetben és akkor is, ha van alku, és a vételár a piaci ár feletti lesz, akkor az eladó nyert. Ha a vételár piaci ár alatti, akkor a vevő nyert. Ha a vételár és a piaci ár egyenlő, akkor kölcsönösen jó üzletet kötött a két fél.

Magyarországon még nincs kultúrája a befektetésnek és a befektetési szemléletnek, mivel a jövedelem nagy része fogyasztássá alakul, nem pedig megtakarítássá, ilyen jellegű termékeket és szolgáltatásokat csak az vesz és vesz igénybe, aki érti a gazdálkodás mechanizmusát. Konkrétan arra gondolok, hogy egy ingatlan esetében 10-15%-os túlárazással egy jobb iroda még viszonylag tűrhetően megbirkózik, és 4-5%-ot kér csupán az értékesítésért cserébe, de sokan ezt az összeget sajnálják kifizetni, mert a fizetnivaló lebeg a szemük előtt, nem pedig a cserébe kapott magasabb összeg. Inkább értékesítik a tulajdonosok az ingatlanjaikat saját maguk által - elvesztve a profi ingatlanos alkalmazásával nyert hasznot -, és elmondják, milyen jó üzletet kötöttek, csak nehogy más számára kelljen fizetniük.

És akkor egy vevő oldali, gyakorlatban is jelentkező hiba. Az emberek nagy része pont vevőként hagyja figyelmen kívül azt a tényt, vagy talán nem is gondol bele, hogy egy-egy, főleg nagy iroda kínálata bőven nem annyi, amennyit az adott iroda az online vagy nyomtatott sajtóban hirdet. Azok a vásárolni akarók, akikben nem tudatosul az, hogy bármilyen eredetű lakáshirdetés nem egyenlő a lakással, és hogy nem a hirdetésekben kell keresni a lakást, hanem magát a lakást érdemes, az igazán jó vételekről lemaradnak. Főleg az ingatlanos személyes kapcsolatai által szerzettek, és/vagy a kizárólagos értékesítésű ingatlanok, illetve az erősen piacképes ingatlanok ezek. Számos ilyen ingatlan kerül értékesítésre, amit bármi hirdetés nélkül, gyorsan lehet eladni. Természetesen ez esetben - a bizalom, a személyes ismeretség, a szűrt státusz és egyéb tényezők alapján - elsőbbséget élveznek azon vevő ügyfelek, akik már az irodát legalább egyszer felkeresték, az ingatlanos alaposan tájékozódott az igényeikről, és kapcsolatban is vannak vele. A csupán hirdetésekre össze-vissza írók/betelefonálók pedig lemaradnak, és gyakran rácsodálkoznak arra, hogy olyan lakás nincs, amit szeretnének. Pedig nagy valószínűséggel van, csak nem ők veszik meg.

Hasonló történik akkor is, amikor a hirdetés ugyan még megjelenik, de a lakást már a megbízás napján levételizték, jó esetben a szerződés is megvolt. Ez természetes. Így volt lehetséges például eladni két óra alatt egy üzlethelyiséget, és három óra alatt egy lakást, és akkor már el is jutottunk ahhoz a tényhez, hogy az ingatlanosnak nem a hirdetgetés - ami csak eszköz - a feladata és a kötelezettségvállalása, hanem a közvetítés…

Üdvözlettel:

egy ingatlantanácsadó
 


Forrás: Urbanista

Szóljon hozzá:

 

Név:

Kötelező

E-mail:

Kötelező, nem jelenik meg

Hozzászólás:
Milyen nap van ma (pl: hétfő)?

Borbála, 2017. január 19. - csütörtök 08:22

Nem azért, de ha a legjobb lakásokat nem hirdetik meg, akkor ezek itt micsodák? Amúgy csak gyorsan le kell csapni rájukm de meghirdetik őket! http://domusoptimus.hu/property/vorosmarty75/

Borbála, 2017. január 19. - csütörtök 08:22

Nem azért, de ha a legjobb lakásokat nem hirdetik meg, akkor ezek itt micsodák? Amúgy csak gyorsan le kell csapni rájukm de meghirdetik őket! http://domusoptimus.hu/property/vorosmarty75/

Krisztina, 2016. április 01. - péntek 09:43

És amikor az ingatlanos versenyeztet? Megnéztem a lakást, készpénzes vevőként tettem egy teljes áras vételi ajánlatot ott a helyszínen, amit az ingatlanos visszautasított, és közölte velem, hogy még másnak is megmutatja a lakást, és akkor vehetem meg, ha magasabb árat ajánlok. Megteheti ezt egy ingatlanos? Ha többet kér, miért nem hirdeti meg eleve magasabb áron? Ha úgy érzem, hogy igazságtalanság történt, és tisztességtelenül járt el az ingatlanos, hova fordulhatok?

becsapott, 2012. április 17. - kedd 17:24

Persze mert a "LAKÁSMAFFIA" résen van.Ezeket mind a bankok vezetői finanszírozzák,majd a nyereségen adómentesen osztoznak! Már ilyen rengeteg van!

Katalin, 2012. április 16. - hétfő 13:13

Hirtelen azt sem tudom, hol kezdjem mondandómat, úgy fel vagyok háborodva! Ad.1. a T. ingatlanos, miért anonim? Aki ilyen okosságot tud mondani, az minimum vállalja fel a nevét, irodáját. Ad.2. Egy ilyen gazdasági helyzetben hogy lehet ilyen hülyeséget leírni, " néhány óra alatt elkelnek az ingatlanok" Merthogy ilyen csak egy esetben lehetséges, amennyiben a T. ingatlanosnak van olyan ügyfele, akinek pénze van, és tudja, hogy mit keres! Ha bejön netán egy ilyen ingatlan, akkor persze, hogy az ingatlanos felhívja a befektetőt vagy az ügyfelét, hogy érkezett egy ilyen ingatlan, és csodák csodájára, az ingatlan valóban elkel hirdetés nélkül! Tessék megmondani, hány ilyen eladás lehet? Országosan lehet, hogy több tucat is van, de városra, mennyiségre lebontva, már lehet, hogy nagyon meglepődnénk! Egyet tudni kell. Nincsenek csodák. Nagyon sok ingatlan van, kevés vevő. Miért? Mert nincsenek befektetők és nincs fizetőképes vevő. Vannak viszont hiénák, akik felismerve ezt a gazdasági helyzetet, kihasználják a megnyomorodott embereket és kevés pénzért akarnak jó kaliberű lakást vásárolni. Tény. Vannak olyan közvetítők, akik ilyen hiénáknak dolgoznak. Tehát oltári hülyeség az, hogy az ár-érték-minőség arányát figyelembe vesszük és pár óra alatt elkel az ingatlan. Tény, vannak ilyen esetek, és vannak olyan esetek, hogy a tulajdonos feldob egy hirdetést és 1-2 héten belül el kell az ingatlan. Ez mind igaz. De a legnagyobb igazság az, hogy az ingatlanpiac meghalt, nincs forgalom, nincs mozgás, nincs egészséges áramlás a kereslet és kínálat között. Eltűntnek látszik a korrekt ár, mert bedőlni készül az ingatlan, és a tulajdonos kénytelen még lejjebb és még annál is lejjebb menni az árral, hogy elkerülje a végrehajtás, nem kis fájdalommal járó procedúráját. Mi van a piacon? Továbbra is vannak jó lakások, jó kerületek, és vannak kevésbé jó lakások, kevésbé keresett kerületekben lévő ingatlanok. És vannak közvetítő guruk és vannak konyha asztal mellől ügyeskedő ingatlanosnak tituláló illető. Hogy melyiküknek van képzettsége, és mennyire korrekt, arról ódákat lehetne beszélni, fórumozni. Egy biztos, a közvetítő feladata, a lakás megfelelő piaci megfeleltetése. Ezért minden eszközt igénybe kell venni, hiszen összesen ez a vállalása. Egy ingatlanközvetítő értékbecsülhet is, megmondhatja, hogy mennyit ér az ingatlan, azt is, hogy az ár túl sok. De egy biztos, ebben a rendkívül áldatlan helyzetben lassan eltűnik a négyzetméter ár. Egy ár marad, az eladó kitudja-e fizetni a felvett hitelt vagy sem. Illetve vannak a kiemelt kerületek, és a nem megszorult emberek, akik tudják tartani az árat. Ebben a kaotikus helyzetben tengődnek az emberek. Azt is meg kell említeni, hogy nagyon sok korrekt közvetítő van, aki mindent megtesz azért, hogy az ingatlan elkeljen, de sajnos ekkora kínálatban nagyon nehéz az eredménykötelem. Azt is meg kell mondani, hogy téves berögzött elképzelés az, hogy a csúnya ingatlanosnak miért kellene fizetni! Ez egy fatális hülyeség! Egy jó közvetítő nagyon sok pénzt költ a hirdetésre, annál többet görnyed a gép előtt, és információkat áramoltat az ingatlan eladása érdekében. És sajnos ennek ellenére, nem biztos, hogy el tudja adni az ingatlant. Az ingatlan eladása attól függ, hogy mekkora a tulajdonos kitartása. Értem ez alatt azt, hogy nem nyomorgatja a bank, nem azért akarja eladni az ingatlant, mert becsődölt, nem kenyérre kell. Aki ilyen helyzetben van, az saját maga is elbibelődik a hirdetésfeladással, netán megbíz egy közvetítőt, és majd lesz valami. Nincs időhatár. Ez nagyon fontos. És amennyiben van időhatár, abban az esetben történik meg, hogy egy ingatlan 10-12 ingatlanoshoz oda kerül, mindegyik mond rá egy árat, mindegyik felteszi az ingatlan.com-ra, és a szerencsétlen vevő pedig ott áll, és nem hisz a szemének. Rögtön szembetűnik, miért kell ennyi közvetítőnek oda adni? Talán baja van a lakásnak? Talán megszorult a család? És még sorolhatnám, hogy ez a legnagyobb hiba, amit egy ingatlan értékesítésénél el lehet követni. Én azt mondanám, hogy maradjunk a józanság talaján. Nincs csoda. Az ingatlan értékesítése ma, nagyon nehéz feladat. Igenis meg kell becsülni a jó közvetítőt, aki nagyon -nagyon sokat dolgozik az ingatlan marketingjén. Tulajdonképpen a közvetítés egyenlő, az információ áramoltatással. Ha van jó információs csatorna, akkor megnő az esély, és még akkor sem biztos. Ha nem azok lesznek a piacon a fővásárlók, akiknek van félre tett pénzük, és 10 millió forintért szeretnének a budai kerületekben új építésű lakást vásárolni, akkor talán bizakodhatunk abban, hogy vissza áll a normális kereslet - kínálat a piacon. De ma nem normális a piac, a kihelyezett hitelállomány és a gazdasági cunami miatt. Hiszem, hogy egy korrekt ingatlanközvetítő a piaci árat a legvégsőkig próbálja tartani, persze csak addig, amíg a tulajdonos bírja. Időfaktor, ez ma az ingatlanpiac fő mozgatója és nem az ár-érték-minőség aránya. A közvetítő díjazása: 1 % és 6 % között megtalálható a piacon. Egyébként a 3, 3,5 % ma az átlagos közvetítői jutalék. Ezt a tulajdonos fizeti, az ingatlan végső árából. Ezt úgy is fel lehet fogni, ez olyan mintha valamilyen értéktárgyat beadunk a bizományba. Ott is úgy történik, hogy amikor a galéria eladta, fizetnünk kell jutalékot. Egy közvetítő, normál esetben, nagyon sokat dolgozik, fizet az ingatlan értékesítéséért. Ezért márpedig jár a jutalék. Sőt ha fajlagosan egy darab ingatlanra megnéznénk, hogy mennyi idő, pénz ment el az értékesítésig, megdöbbentő végeredmény jönne ki. Mert például, amíg a gép előtt ülünk és hirdetünk, vagy üzlettársunknak felhívjuk a figyelmét az adott ingatlanra, az is pénz. Munka, amiért fizetni kell. Nagyon nehéz mindenkinek, úgy az eladónak, úgy az ingatlanközvetítőnek. A vevő van a legjobb helyzetben, mert annyi ingatlanból válogathat, amennyiből csak akar. Már ha tudja, hogy mit akar venni, és korrekten kíván vásárolni. Egy jó közvetítőnek sok mindenben meg kell felelnie, de a tulajdonosoknak sem kellene azt feltételezni minden közvetítőről, hogy azért él és dolgozik, hogy lenyúlhassa a szegény tulajdonost, és egy hirdetést feladott és ennyi, meg annyi pénzt kapott! Persze, ami nem jár neki. A közvetítő a tulajdonos ingatlanát versenyezteti a piacon, ami igen nagy munkával jár, amiért díjazás jár. Az ingatlanközvetítői jutalék, nem adomány, nem szeretet csomag ami adható, hanem az, az elvégzett munkáért jár. További kérdésre szívesen válaszolok: I.Hungary Kft. infomedhu@gmail.com 06-205727609 Üdvözlettel:Katalin

jozefusz, 2010. február 18. - csütörtök 08:46

A nagy gazdasági válság közepén valahogy nem tudom elképzelni, hogy ingatlanok kelnek el percek alatt hirdetés nélkül. Ugyan, ki hinne egy ingatlanosnak? ;-)

hidvegi tiborne, 2010. február 17. - szerda 22:56

Elnézést de nem vagyok ingatlanos párti.Én már harom lakásomat adtam el egyedul express ujsag hirdetesre az elsok kozott elvittek.Késobb sajnos amikor joval alacsonyabb arakon lehetett eladni a lakast egyaltalan nem reális aron akkor sajnos elkovettem az elso hibat.Feladtam a hirdetesemet az ujsagba en fizettem erte de eroszakos ingatlanosok hivtak sorba.Be is doltem nekik es szerzodest irtunk.Osszesen ketszer hoztak vevot a harmadik meg is vasarolta illetve eloleget es kauciot rakott le.Az elso pillanatban mikor penz szagot erzett az ingatlanos eljott az ugyvedhez es ő volt az elso aki levette a neki jaro jutalekot.Eddig nem is lett volna gond de sajnos a vevom harom honap utan amig vartam hogy kifizesse a tobbi pénzt vissza lépett mondvan nem kap hitelt mert elbocsajtottak a munkahelyerol.Nos gondolom sejtik a veget.Egy fillert sem kaptam vissza az ingatlanosoktol mondvan ok hoztak a vevot.Igen de nem vevo volt hiszen nem tortent kulcsatadas es teljes vetelar kifizetes.Sajnos az ugyved is rosszul irta nem egyertelmuen az adas vetelt igy vissza jar a vevomnek a foglalo is.Tehat veszitettem a kozvetito dijat az ingatlan irodanak es buktam a foglalot raadasul 3 honapot vartam.Ezek utan nem valoszinu hogy irodaval szoba akarok allni.Akkor is sok amit levesznek annyit nem dolgoznak erte.Raadasul tobbszor elmondtam plakatozzak ki es tegyek ujsagba.No azt mar nem az munka faraszto es pénzbe is kerul.De ha a neten van azt meg barki megtudja ingyen tenni.Nem tanacsolom senkinek elnezest ha valakit evvel megbantottam de nekem rosszak a tapasztalataim.koszonom a figyelmuket.

Etart, 2010. február 17. - szerda 18:38

Lehet hogy a lakástulajdonos néha irreális áron szeretné értékesíteni a lakását de nem kell félteni az ingatlanos ügynököket sem.Erre pl.az egyik ismerősőm aki eladná lakását 27millió ft-ért és az ingatlanos cég egyből 30-millió ft-ért irta ki.Hát akkor kérdezem hol itt az igazság,ennyit leakarnak akasztani mint haszon?Nem csodálom hogy az emberek kivannak akadva és közvetlenül akarják értékesíteni ingatlanjukat.Túl sokat tesznek rá ,miért fizessenek a tulajok ha ők is eltudják adni,és több marad a zsebükben és egyébként is egy vásárhoz két ember kell egy vevő és egy eladó,ha egymásra találnak mi ebben olyan érdekes nem kell ehhez közvetítő!

Kommentek

bishop berry smith, 2020. január 21.

Helló Szüksége van pénzügyi kölcsönre, ingatlanbefektetésre, autókölcsönre, adósságkons...

Menekülés a UPC-től

Mr. Dékány Endre, 2020. január 19.


Van rossz hitelképességi mutatója? Pénzügyi szempontból nem megfelelő? Hitelt adunk a...

Menekülés a UPC-től

giovannipiombi@gmail.com, 2020. január 15.

Komoly és gyors nemzetközi egyedi kölcsön-ajánlat.
Szeretne kölcsönt keresni anélkül...

Virágzik a használtcikk-kereskedelem

digibiz.hu
Keleti és nyugati online óriások Szófiában Keleti és nyugati online óriások Szófiában Október 26-27-án rendezték meg a WebIt Expo nevű innovációs kiállítást,...

Feljelentő

1222, 2012-10-12 13:41:00+02

"Marianna házat vásárolt, ám a gázszolgáltató addig nem hajlandó visszakapcsolni a szolgáltatást, míg az előző tulajdonos által felhalmozott tartozást ki nem egyenlíti. "

Kifizettetné a volt lakó gáztartozását az új tulajjal a szolgáltató

1222, 2012-10-03 17:31:00+02

"Miklóst is felkeresték az egyik közműszolgáltató munkatársai, hogy lecseréljék mérőóráját. A történetet nyilván önök is kitalálták: sérülést találtak a mérőn, majd érkezett a több százezres csekk. "

Sérült plombát találtak, feljelentették áramlopásért

0, 2012-09-28 15:51:00+02

"Viktor úgy véli, felfedezett egy kereskedői trükköt, ami a vásárlók árérzékenységére és egyben felületes vásárlási szokásaira épít. Ön találkozott már hasonlóval?"

Árcímkés megtévesztés a hiperekben
Pharrell Williams Pharrell Williams Pharrell Williamst választotta idén az év divatikonjának az Amerikai Divattervezők Tanácsa...
Médiafigyelő - IMEDIA médiafigyelés

LÉGY TRENDI!

Abercrombie@Fitch, Hollister, Stance, Oakley márkák webáruháza