Ingatlanvásárláskor fontos kérdés a közüzemi szerződések eladóról vevőre történő „átírása”, illetve az adásvételt megelőzően keletkezett közüzemi költségek viselése. Egy ingatlan tulajdonjogának átruházása a vételár megfizetésén túl jelentős költségekkel járhat, így a szerződés megkötésekor ajánlatos minden járulékos és egyéb költség viseléséről pontosan rendelkezni, nehogy a vevő az adásvételt követően szembesüljön azzal, hogy megvásárolt ingatlanát komoly hátralékos költség terheli.

Vajon mit tehetünk az ilyen és ehhez hasonló „kellemetlen meglepetések” elkerülése érdekében?

Első és legfontosabb tényező, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor minden lényeges kérdést pontosan szabályozzunk! Mivel a szerződés tartalmának kialakítása a felek szabad, szerződéses akaratának függvénye, a felek minden olyan körülményben megállapodhatnak, amelyet fontosnak tartanak. Lényeges továbbá, hogy az eladó az ingatlannal kapcsolatos minden fontos körülményről tájékoztassa vevőjét. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 367. § (1) bekezdése szerint "az eladó köteles vevőjét a dolog lényeges tulajdonságairól és a dologgal kapcsolatos fontos követelményekről, különösen a dologra vonatkozó esetleges jogokról és a dologgal kapcsolatos terhekről tájékoztatni. Köteles továbbá az ilyen körülményekre, illetőleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat a vevőnek átadni."

Célszerű tehát az adásvételi szerződés megkötése előtt nyilatkoztatni az eladót arról, van-e közüzemi vagy egyéb közmű tartozása, az ingatlannal kapcsolatban. Amennyiben a vevő biztosra akar menni e téren, a szerződés megkötésének feltételéül szabhatja, hogy részére az eladó a közüzemi szolgáltató által kiállított olyan okiratot mutasson be, ami hitelt érdemlően bizonyítja, hogy a szerződéskötés időpontjában az eladónak díjtartozása nem volt. Ezzel elkerülhetők a későbbi kellemetlen meglepetések is.

Ha a szerződés megkötésekor az eladónak bármilyen díjtartozása áll fenn, többféleképpen járhatunk el. Visszatarthatjuk a vételár arányos részét addig, míg az eladó nem fizeti meg díjhátralékát, illetve megállapodhatunk úgy is, hogy a díjhátralékot közvetlenül a vevő fizeti meg a közüzemi szolgáltató részére, az eladó pedig ennek összegét a vételárba beszámítja, és a szolgáltató részére történő teljesítést a vételár részére történő megfizetésének ismeri el. Ezen felül kérhetünk dologi biztosítékot vagy bankgaranciát, illetve bármi más biztosítékot, az eladótól a díjhátralék megfizetése érdekében.

Ingatlan-adásvételi szerződésekben a felek leggyakrabban úgy szoktak megállapodni, hogy a vevő az ingatlan birtokbaadásától kezdve köteles a közüzemi és egyéb költségek viselésére, addig az időpontig azonban ezen költségek az eladót terhelik. Ha a felek az adásvételi szerződésben nem állapodnak meg a költségviselés átszállásának időpontjáról, úgy a Ptk. adásvételre vonatkozó rendelkezései nyújthatnak számukra eligazodást. A Ptk. 368. § (3) bekezdése szerint "az ingatlan vevője - ha a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt birtokba lép - ennek napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és azt a kárt, amelynek megtérítésére senki nem kötelezhető." Ez azt jelenti, hogy amennyiben az eladó már a vevő tulajdonjogának bejegyzése előtt a vevő birtokába adja ingatlanát, akkor a vevő a birtokbaadás időpontjától kezdve viseli az ingatlanhoz kapcsolódó költségeket. Amennyiben az ingatlan birtokbaadása csak a tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg, vagy azt követően történik, úgy a költségek viselése szempontjából a tulajdonjog bejegyzésének időpontja lesz mérvadó. Ettől az időponttól köteles viselni a vevő az ingatlannal kapcsolatos költségeket.

Mit tehetünk azonban, ha már a tulajdonjog bejegyzését követően derül ki, hogy az eladónak bármilyen hátralékos közüzemi díjtartozása állott fenn, a szolgáltatóval szemben?

Amennyiben ez a fizetési kötelezettség a tulajdonjog átruházását megelőzően keletkezett, akkor a kötelezettség - eltérő megállapodás hiányában - az eladót terheli. Erre azonban sajnos hiába hivatkozunk a szolgáltatóval szemben, az adott fogyasztási helyen fennálló díjhátralék esetén ugyanis a szolgáltató akkor is „kikapcsolhatja” a szolgáltatást, ha az ingatlan időközben más nevére került. Amíg ugyanis a közüzemi szerződés az eladó és a szolgáltató között áll fenn, az eladó díjhátraléka kihat az ingatlan új tulajdonosára is.

Sokszor csak a közüzemi szerződések „átírásakor” válik ismertté a vevő számára, hogy az eladónak jelentős díjhátraléka volt. Mivel a közüzemi szerződés „átírására” csak akkor van lehetőség, ha az eladónak nincs díjhátraléka, sok eszköz sajnos nem marad a jóhiszemű vevő kezében. Vagy befizeti az eladó díjhátralékát, ezt követően pedig saját neve alatt köt szolgáltatási szerződést az adott fogyasztói helyen, vagy megtagadja a díjhátralék kifizetését, ekkor azonban sajnos viselnie kell a szolgáltatás esetleges szüneteltetésének vagy megszüntetésének következményeit.

Ha vevőként megfizetjük az eladó díjhátralékát, azt később természetesen visszakövetelhetjük az eladótól, aki köteles azért helytállni. Ekkor azonban sajnos „futhatunk a pénzünk után”, és önkéntes teljesítés hiányában marad a bírósági út, követelésünk érvényesítésére. Ezért nagyon fontos a közüzemi díjak és díjhátralékok helyzetét már szerződéskötéskor tisztázni, és adott esetben a szerződés megkötésének feltételévé tenni a díjak maradéktalan megfizetését.

Dr. Zugfil Tamás
SCHVERTFŐGEL és TÁRSA Ügyvédi Iroda
 

Ajánljuk még:

• Nyaralj EU-kártyával!
• Vámos tanácsok külföldre utazóknak
• Víztisztítók tesztje
• Hajhullás és ellenszerei
• Amikor az utazás csak csali!