Olvasónk többfelvonásos töténettel állt elő, melynek középpontjában egy igen furcsa közös képviselő áll: ő az, aki nem szívesen mutogatja a ház szerződéseit, vonatkozzanak azok akár a sikertelen pályázat elkészítésére, akár a több mint gyanús hitelfelvételre.

A történet olvasónk hatvanhárom lakásos társasházának hőszigetelése köré szövődik. A ház közös képviselője megbízott egy szakértőt, azon pályázat elkészítésével, ami alapján a ház támogatást kaphatna a hőszigetelésre. A pályázat elkészült, a pályázatíró zsebrerakta 420 ezer forintos megbízási díját, a pályázatot azonban egy lényeges adat hiánya miatt kizárták. Olvasónk elsősorban azt szeretné tudni, érdemleges munka híján vajon visszakövetelhetik-e a pályázatíró megbízási díját, hiszen a háznak hasznot nem hozott.


Kinek a mije?

"A pályázatírás jellemzően egyszeri munka, így leggyakrabban eseti megbízási szerződés alapján végzik. E szerződés tartalmától függ, hogy mik a pályázatíró kötelezettségei: a dokumentumban akár azt is ki lehet kötni, hogy a pályázatíró, mint megbízott, felelős a megbízás eredményességéért, ennek megfelelően pedig csak akkor illeti meg a megbízási díj, ha a pályázat sikeres lesz " - magyarázza dr. Ruszthi Hunor ügyvéd, a Szikora és Ruszthi Ügyvédi Iroda tagja. A másik lehetőség az, hogy a megbízott a pályázat megírása fejében minimális munkadíjat kap, ezen felül pedig a sikerdíjért dolgozik. "Ha azonban ezt nem kötötték ki a szerződésben, a pályázat készítőjén a munka eredményessége csak akkor kérhető számon, a megbízási díj kifizetését pedig csak akkor tagadhatja meg a megbízó, ha bizonyítani tudja, hogy a pályázat olyan okból lett eredménytelen, melyért részben vagy egészben a pályázatíró felelős".

Hogy kiderüljön, pontosan mi is áll a szerződésben, a közös képviselőt kell felkeresni, akitől bármikor betekintést kérhetünk a ház hivatalos dokumentumaiba. Így tudhatjuk tehát meg, mi is áll a szerződésben. Megesik persze, hogy egyáltalán nem volt szerződés: a közös képviselő ez esetben nem vonható felelősségre. Ugyan elvárható lenne, hogy írásban kössön szerződést, de a törvény nem kötelezi őt erre: mint ügyvéd szakértőnktől megtudtuk, az írásbeli formához jellemzően a pályázatírók ragaszkodnak saját védelmük érdekében, hogy legyen jogalap munkadíjuk követelésére.


Második fejezet

A ház tehát első körben 420 ezer forintot bukott egy sikertelen pályázat miatt, de a java csak ezután következett: mint olvasónk leveléből kiderül, a közös képviselő - nem a tulajdonosok kétharmadának jelenlétében - megszavaztatta az önerős felújítást, mintegy tizennégymillió forint értékben, a munkálatok pedig lassan befejeződnek. A képviselő a beruházás elvégzéséhez tízmilliós hitelt vett fel, de olvasónk a mai napig nem tudja, melyik banktól, és milyen feltételekkel. Ő mindössze annyit tud, hogy a ház nagyjából tíz éven át köteles törleszteni az így lakásonként két-háromszázezer forintos hitelt. A képviselő most ráadásul azt is bejelentette, hogy az összeg további másfél millióval nőtt, mert a műszaki ellenőr szerint húsz centiméterrel a ház alatt is szigetelni kell az épületet.

Olvasónk azt szeretné tudni, hogy a képviselő egyáltalán kötelezheti-e a tulajdonost hitel felvételére, különösen úgy, hogy az erről szóló határozatot nem szabályszerű lakógyűlés hozta. Másik problémája, hogy hiába szerették volna többen is egy összegben rendezni a munkadíjat, elkerülve a hitelfelvételt, erre nem kaptak lehetőséget, ráadásul a hitelszerződést sem mutatták meg nekik. Fölmerül továbbá az a kérdés is, hogy vajon jogszerű-e időközben változtatni az az elvégzendő munkán, és annak munkadíján.


Kétharmad vagy négyötöd?

"Olvasónk információja annyiban pontosítandó, hogy a rendes gazdálkozás körét meghaladó kiadások - például az említett korszerűsítés - megszavazásához nem lenne elegendő a tulajdoni hányadok alapján számított kétharmados többség sem: ilyen esetekben négyötödös szavazattöbbség szükséges, így a kérdéses közgyűlési határozat meghozatala végképp nem szabályszerű" - szögezi le dr. Ruszthi Hunor, majd hozzáteszi: "A hitelfelvételről elvileg külön közgyűlési határozatnak kell rendelkeznie, hiszen a felvenni kívánt hitel összege ugyancsak meghaladja a rendes gazdálkodás körét. Ezen a közgyűlésen szintén négyötödös szavazattöbbség szükséges. Jelen esetben a tulajdonosok elkéstek ezzel, mert a szabálytalan közgyűlési határozatot a meghozatalt követően, hatvan napon belül, bíróságon kellett volna megtámadniuk, arra hivatkozva, hogy nem volt meg a kellő szavazattöbbség. Mivel azonban a munkálatok nagy részét már elvégezték, a pereskedés sem feltétlenül vezet célra, hiszen a felújítást nem lehet "visszacsinálni", és ha már megtörtént a hitelfelvétel, azt sem lehet következmények nélkül nem megtörténtté tenni.

Érdemes viszont felvetni a ház számvizsgáló bizottságának felelősségét, hiszen a meghatározott értékhatár feletti előterjesztések felülvizsgálata a bizottság dolga lenne. Ilyen nagyságrendű hitel esetén a bizottságnak komolyan résen kellett volna lennie. Hibázott a hitelnyújtó pénzintézet is, hiszen vizsgálniuk kellett volna, hogy a közös képviselőnek van-e felhatalmazása a hitelfelvételre. A képviselő ugyanis jogosult a társasház nevében eljárni, de ebben az esetben erre külön felhatalmazásra lett volna szüksége."


Hiteltelen hitel

A második kérdés arra vonatkozott, hogy a tulajdonos kötelezhető-e hitelfelvételre, ha vállalja, hogy a költségeket egy összegben rendezi. Ez esetben az a kérdés, hogy a bank mire terheli a jelzálogjogot: a társasház közös tulajdonban álló részeire (ami csak elvi lehetőség, mert csak bizonyos dolgoknak van forgalmi értékük - pl. beépítetlen tetőtér, alagsor, de a homlokzatnak nyilvánvalóan nincs), avagy az egyes albetétekre? Ha a fedezet a társasház egésze, nem megoldható, hogy egyes lakók ne adják fedezetként ingatlanjukat, és így kimaradjanak a hitelfelvételből. Más kérdés, hogy ez az eljárás sérti a kisebbség jogos érdekeit, így a hitelfelvételre kényszerített tulajdonos akkor is megtámadhatja a hitelfelvételt jóváhagyó határozatot az elfogadásától számított hatvan napon belül, ha azt szabályszerűen, többségi, azaz négyötödös szavazattal fogadták el. Más a helyzet, ha a fedezetet az egyes albetétek adják, és külön-külön jegyzik be a jelzálogjogot: ebben az esetben a tulajdonosoknak külön kellene hozzájárulniuk a jelzálogjog bejegyzéséhez, és a hitelszerződést is külön alá kellett volna írniuk. Így jelen esetben nagy valószínűséggel az első variáció működhetett. Ezt persze ki is lehet deríteni: a banki hitelszerződést a tulajdonosok bármikor megtekinthenik.


Vissza az alapokkal!

Olvasónk utolsó kérdésében az iránt érdeklődik, hogy az elvégzendő munkák köre, és ezzel párhuzamosan a munkadíj összege időközben módosítható-e. A válasz erre igen egyszerű: lehet, de a közös képviselőnek ez esetben újabb közgyűlés összehívását kell indítványoznia, és a kérdésről újból szavazni kell.
 

Ajánljuk még:

• Furfangos értékesítési kísérlet
• Röghöz köt a kábelhűség
• Mit tegyünk, ha kopogtat a végrehajtó?
• Szilveszteri mulatságok
• Kudarc nagyfelbontásban - digitális átállás