Jelenleg nem szenvedünk a melegtől, mégis akad, akik ebben a hidegben is azért küzd, hogy a következő nyáron ne kapjon hőgutát. Olvasónknak a légkondi kihelyezésével gyűlt meg a baja, így utánajártunk, jogosan nem hűtheti-e lakását, kedvére.

Olvasónk már vagy öt éve tulajdonosa egy déli fekvésű panellakásnak, amelybe szinte egész nap betűz a nap. Szólt hát a közös képviselőnek, hogy klímát szereltetne be - ám a képviselő szerint erről szó sem lehet, mert engedély kell az hozzá az önkormányzattól. Olvasónk ezt nem így tudja.

A másik ok, amivel a képviselő a nemleges válaszát indokolta, az volt, hogy a légkondicionáló rontja a látképet, a készüléket pedig nem bírja el a ház elektromos rendszere. Olvasónk ezt nem fogadta el kifogásként, és szakértőt hívott, mire kiderült, hogy a házzal minden rendben, a klíma beszerelését az elektromos hálózat állapota nem akadályozhatja. Ekkor jött a következő kifogás: a panel külső, ablak melletti falára azért sem szabad klímát szereltetni, mert a ház fala osztatlan közös tulajdon, így csakis a lakóközösség beleegyezésével használható. Olvasónk megpróbálta megszerezni a beleegyezést, de a tulajdonosok egy része meg sem jelent a közgyűlésen, hanem meghatalmazást adott a képviselőnek, hogy az döntsön helyettük. A tehetetlen tulajdonos nagyjából ezen a ponton fordult hozzánk, azt kérdezve ügyvédünktől, mit is kell tennie, hogy 2009-re legyen végre klímája.


Szabad tánc

A kérdést az Önkormányzati és Területfejlesztési Minisztérium (ÖTM) 37/2007. (XII. 13.) számú rendeletének építésügyi hatósági eljárásokról, valamint a telekalakítási és az építészeti-műszaki dokumentációk tartalmáról szóló 1. számú melléklete szabályozza. Ez a jogszabály sorolja fel az építési engedély, bejelentési kötelezettség, valamint az ezek nélkül végezhető építési tevékenységek körét.

Ennek megfelelően a klíma-, valamint a szerelt égéstermék-elvezető és ezek szerelvényei nem esnek az építési engedély vagy bejelentési kötelezettség alá tartozó építési tevékenységek közé. Ugyanebbe a kategóriába tartozik egyébként a napenergia-kollektor és a villámhárító-berendezés is, amelyek elhelyezéséhez jelenleg szintén nem szükséges sem építési engedély, sem bejelentési kötelezettség. A rendeletből tehát egyértelműen kitűnik, hogy külön építési engedély vagy bejelentési kötelezettség nem szükséges a klímaberendezés kültéri egységének felszereléséhez.


Közös ló

"Önkormányzati" engedély - építési engedély - tehát nem szükséges, más probléma viszont akad. Ez pedig az, hogy a klímaberendezés kültéri egysége jellemzően a ház homlokzatára kerül, ami a törvény értelmében a társasház közös tulajdonát képezi. A tulajdonosok persze nem minden esetben szólhatnak bele abba, hogy mi kerüljön a homlokzatra: ha ugyanis a tulajdonostárs rendelkezik saját tulajdonú, saját lakáshoz tartozó erkéllyel vagy kilépővel, és ennek területén elfér a kültéri egység, úgy annak felszereléséhez nem szükséges a tulajdonostársak hozzájárulása. Ennek oka egyszerűen az, hogy ez esetben a klíma kültéri egysége a külön tulajdonhoz tartozó részre kerül, nem pedig a közös homlokzatra.

Ha viszont a tulajdonos nem rendelkezik sem saját erkéllyel, sem saját kilépővel, úgy a közös tulajdonban álló épületrész használatáról a törvény értemében már valóban a társasház közgyűlése jogosult dönteni - még akkor is, ha a gyakorlatban - jogellenesen - sok házban hozzájárulás nélkül szerelik fel a klímát.


Kinek inge

Fontos tudni, hogy a közgyűlés határozatképessége nem a tulajdonostársak számához, hanem a tulajdoni hányadok arányához igazodik - az egyes lakásokhoz tartozó tulajdoni hányadot az alapító okirat, illetve ennek alapján a lakás tulajdoni lapja tartalmazza. Ha valamelyik tulajdonostársat meghatalmazott képviseli, arra a meghatalmazás általános szabályai érvényesülnek, tehát saját kézzel írt meghatalmazás, vagy géppel írt és két tanú előtt aláírt meghatalmazás fogadható csak el.

Ha a lakásnak több tulajdonosa van, valamennyi tulajdonostársnak meg kell hatalmaznia az őt képviselő személyt, e nélkül csak a meghatalmazó tulajdonostárs részének képviselője lehet a meghatalmazott - ez fontos szempont a határozatképesség számításánál. A határozatképességhez az összes tulajdoni hányad legalább felének részvétele, valamint a kérdéses ügyben a tulajdonostársak egyszerű többségének egyetértése szükséges.

Ha a közgyűlés határozatképtelen, megismételt közgyűlést kell tartani az ismételt meghívóban szereplő időpontban, melyre nem érvényesül a fenti határozatképességi mérték, azaz elegendő kevesebb tulajdonostárs jelenléte is - ha tehát a tulajdonosok szabályos meghatalmazást adtak, és a közgyűlés is szabályos volt, elviekben megvétózható a klíma kihelyezése. A valósághoz azonban hozzátartozik, hogy az a közgyűlési határozat, amely jogszabályt, az alapító okiratot, a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár - jelen esetben könnyen bizonyítható ennek fennállása -, úgy bármely tulajdonostárs bírósághoz fordulhat a határozat érvénytelenségének megállapítása iránt a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül.

Dr. Ruszthi Hunor
Szikora és Ruszthi Ügyvédi Iroda
 

Ajánljuk még:

• Reptéri csomagvizit
• Gázos idők
• Mire jogosult az üzemeltető?
• Távhős bonyodalmak
• Újratölthető palackok