Gomba módjára szaporodnak az új építésű társasházak. A vevő legtöbbször úgy köt adásvételi szerződést az eladóval, hogy a társasház építési munkái még el sem kezdődtek. A lakásokat ilyenkor látványtervek, építési tervek alapján értékesítik.
 |
|
Jogos kérdés, mi a biztosíték arra, hogy a társasház ténylegesen felépül majd, és a kifizetett vételárért cserében ténylegesen egy lakást kapunk, félkész ingatlan, vagy még rosszabb esetben leginkább a semmi helyett. Emiatt igen fontos, hogy a fizetési feltételek ne határidőhöz, hanem készültségi fokhoz igazodjanak. Ilyenkor ugyanis az építtető-eladónak érdekében áll a fizetési kötelezettséghez kapcsolódó készültségi fok mielőbbi elérése, hisz a szerződés szerint csak így kaphatja meg a vételár szerződés szerinti részét.
Legtöbb esetben a vevő a vételár egy részét banki hitel útján finanszírozza. Amennyiben az ügyletben bank is részt vesz, akkor külön figyelni kell a bank szerződéssel szemben támasztott követelményeire.
Ügyelni kell arra is, hogy az egyes szerződéses kötelezettségek és az azok elmulasztásához, illetve késedelmes teljesítéséhez kapcsolt jogkövetkezmények (pl. késedelmi kötbér, elállási jog) úgy legyenek meghatározva, hogy - a szerződés rendeltetését figyelembe véve - be tudják tölteni biztosítéki jellegüket.
Minden eshetőségre készen...
A fentieket összegezve elmondható, hogy egy épülő társasházi lakásra vonatkozó adásvételi szerződésnél „ki kell sakkozni” a lépéseket, felkészülve mind a szerződésszerű teljesítésre, mind pedig a szerződésszegés valamennyi lehetséges esetére. A szerződéses rendelkezéseket az összes lehetőség ismeretében kell meghatározni. Persze a legnagyobb rendező az élet, ezért a legjobban kidolgozott szerződéseknél is előfordulhatnak olyan esetek, amivel a felek nem számoltak előre.
|
|
|
Csak a tervekből sejthetjük, miért is fizetünk |
Egy szerződés legyen inkább aprólékos, részletekbe menő, a legalaposabban szabályozva a szerződő felek lépéseit, semmint elnagyolt, hisz az utóbbi esetben sokkal tágabb tér nyílik arra, hogy a felek - jogszabályi keretek között - saját belátásuk szerint cselekedjenek, adott esetben megnehezítve, akár el is lehetetlenítve ezzel a felek közötti együttműködést.
Olvasónk a következő kérdéssel fordult szakértőnkhöz:
Új ingatlant vásároltunk, amire a szerződést úgy kötöttük, hogy fizetési kötelezettségünk van a műszaki átadás után. Ám a szerződés úgy volt megfogalmazva, hogy az értékesítő cégnek törekednie kell arra, hogy a műszaki átadás időpontjában meglegyen a jogerős használatba vételi engedély, és ezzel a birtokba adás is. Ő csak akkor mulaszt, ha nem adta be időben a kérelmet. Jelenleg úgy áll a dolog, hogy a cég hibájából nincs használatba vételi engedély, viszont a banki hitelt csak a jogerős használatba vételi engedély után fizeti ki a bank. (Persze nem a finanszírozó, az már most fizetne, csak jóval magasabb kamatért.) A szerződés szerint, ha a határiőre nem érkezik meg a teljes ára a lakásnak, akkor késedelmi kamatot kell fizetnünk, sőt, harminc nap után az értékesítő cég elállhat az eladástól, "lenyúlva" a mi befizetett foglalónkat (három hónapos kötbér-moratóriumot írtunk alá... ) Kérdésem: mit tehetünk? A csúszás, vagyis a műszaki átadás és a használatba vételi közötti két hónap eltérés nem a mi hibánk, viszont a szerződés szerint nekünk kell késedelmi kamatot fizetnünk. Nem tisztességtelen egy ilyen szerződés? Hiszen az értékesítő a szerződési határidőket nem tartott be, egyet sem. Ők semmire nem kötelezhetők, semmiért nem felelősek. Vegyek fel kölcsönt a finanszírozó banktól, sokkal többért?? - Ez viszont kizárólagosság, méghozzá bújtatva.
A Tisztelt Olvasó levelében említett felvetésekről nehéz a szerződés pontos ismerete nélkül nyilatkozni, hisz nem mindegy, hogy a vevő fizetési kötelezettsége a műszaki átadást követően mikor áll be. Az is tisztázandó, hogy a műszaki átadás a teljes társasház műszaki átadása, vagy pedig a konkrét lakás vevők részére történő műszaki átadása (ami természetesen történhet a társasház műszaki átadását követően is). Használatbavételi engedélyt csak a társasház műszaki átadását követően lehet kérni, tehát ha az eladó azt vállalta, hogy törekszik arra, hogy a társasház műszaki átadásáig rendelkezzen jogerős használatbavételi engedéllyel, akkor az lehetetlen feltételnek minősül, azaz tárgyi semmis. Amennyiben a lakás műszaki átadására a szerződés szerint társasház műszaki átadását követően kerül sor, és eladó arra vállal kötelezettséget, hogy a lakás műszaki átadásáig törekszik beszerezni a jogerős használatbavételi engedélyt, akkor a szerződési kikötés feltehetően nem lett kellően végiggondolva. Emiatt fordulhat elő az a helyzet, hogy a vevőnek a szerződés szerint részösszeg fizetési kötelezettsége jön létre (ami a műszaki átadáshoz kötődik), azonban a vevő nevében teljesítő bank az eladó „késedelme” miatt nem hajlandó a kifizetést teljesíteni.
Szabadság és felelősség
Megjegyzem, hogy eladói késedelemről ez esetben jogilag nem beszélhetünk, hisz a szerződés szerint eladónak csupán „törekednie” kell arra, hogy a lakás műszaki átadásának időpontjában meglegyen a jogerős használatbavételi engedély is. A „törekvés” nem egzakt jogi kategória, hanem egy tágan értelmezhető fogalom, jogkövetkezmény nehezen kapcsolható hozzá. A probléma ott kezdődik, hogy míg az eladó kötelezettsége nem kérhető számon, addig a vevő fizetési késedelme kamatfizetést von maga után, harminc nap késedelem után pedig elállási joga lesz eladónak.
|
|
|
A műszaki átadásra várva |
A polgári jog egyik legfontosabb alapelve a szerződési szabadság, ami azt jelenti, hogy a felek – jogszabály eltérő rendelkezése hiányában - szabadon állapítják meg a szerződési feltételeket. Ez, mint minden „szabadság” egyben
felelősség is, azaz a szerződésben szabadon megállapodott kötelezettségekért az azt vállaló fél felelősséggel tartozik. A szerződés megkötését megelőzően alaposan végig kell gondolni azt, hogy a szerződésben foglaltakat tudja-e az azt vállaló fél teljesíteni, illetve számolni kell a szerződésszegés esetére a szerződésben meghatározott, illetve a jogszabályban előírt szankciókkal.
Az adásvételi szerződések további részleteit vizsgáljuk a következő oldalon!
Szóljon hozzá: