Mit tehetünk, ha a házunk építésével megbízott kivitelező cég az épületet lakhatatlan állapotban hagyva eltűnik a pénzzel?

Olvasónk lakóháza építési munkáinak elvégzésével bízott meg egy kivitelező céget. Levele szerint részletes vállalkozási szerződést kötöttek egymással, a finanszírozás kis részben önerőből, nagyobb részben pénzintézeti hitelből, és „szoc.pol.”-ból történt.

A panasz szerint a kivitelező megszegte a szerződés több pontját, az elvégzett munka szakszerűtlen, a félig felépített ház lakhatatlan, életveszélyes, nem lehet rá használatbavételi engedélyt szerezni. A levélből megállapítható, hogy a megrendelő a vállalkozói díj jelentős részét teljesítette. A vállalkozói díj utolsó részét a megrendelő helyett teljesítő pénzintézet a vállalkozóra visszavezethető ok, nevezetesen a használatbavételi engedély hiánya miatt nem fizette ki. Annak ellenére, hogy a megrendelő eleget tett fizetési kötelezettségének, a kivitelező nem teljesítette teljes körűen szerződés szerinti kötelezettségeit, továbbá az elvégzett munkák sem felelnek meg a szerződésben foglaltaknak.

Szerkezetkész, de lakhatatlan és életveszélyes

Probléma, hogy a vállalkozó nemcsak nem teljesítette, de úgy tűnik, a jövőben sem kívánja teljesíteni a kötelezettségeit. Telefonon elérhetetlen, a leveleket nem veszi át. Olvasónk szerint a cég „eltűnt”, a korábbi tulajdonos eladta a céget. Olvasónk nem kíván elállni a szerződéstől, további teljesítést követel.

Harc a kártérítésért

A Ptk. alapelve, hogy a polgári jogok gyakorlása és a kötelezettségek teljesítése során a felek a jóhiszeműség és tisztesség követelményének megfelelően, kölcsönösen együttműködve kötelesek eljárni. Szerződésszegést követ el az, aki nem a szerződés rendelkezéseinek megfelelően jár el, így például a késik teljesítéssel, hibásan teljesít stb.

A vállalkozó szerződésszegése esetén a megrendelő jogosult elállni a szerződéstől és kártérítést követelni. Ha a megrendelő a szerződéstől nem kíván elállni, követelheti a szerződés teljesítését, a szerződésben kikötött késedelmi kötbér megfizetését, valamint kárainak megtérítését. Természetesen önkéntes teljesítés hiányában bírósághoz kell fordulni igényünk érvényesítésével, amit - levele szerint - olvasónk meg is tett.

Jogilag nincs annak jelentősége, hogy a céget eladták, mert harmadik személlyel (például a megrendelővel) szemben a kft. tulajdonosi hátterétől függetlenül felel. Más kérdés, hogy ha a kft. fizetésképtelen, akkor hogyan és miből áll helyt a vállalt kötelezettségekért. Nem akarom elkeseríteni a levélírót, de sajnos az a tapasztalat, hogy a megrendelő sok esetben - hiába ad neki igazat a bíróság és ítéli meg a követelést - „futhat” a pénze után. Az erkölcsi győzelem a megrendelőé lesz, ettől azonban még nem épül fel a háza.

Mi lesz a hitellel?

A finanszírozó pénzintézetet általában csak az érdekli, hogy visszakapja a folyósított kölcsönt. Jogszabály, illetve a felek (pénzintézet és adós) megállapodása határozza meg, hogy milyen esetben mondható fel a hitelszerződés. A Ptk. 525. § (1) bekezdésének értelmében a hitelező például azonnali hatállyal felmondhatja a kölcsönt, ha a kölcsönre nyújtott biztosíték értéke jelentősen csökkent, és azt az adós a hitelező felszólítására nem egészíti ki. A hitelszerződés felmondása lejárttá teszi a kölcsönt, egyben megnyílik a hitelező visszakövetelési joga. Ha az adós nem tudja határidőre visszafizetni a hitelt, úgy a pénzintézet a hitelt biztosító jelzálogjogból kereshet kielégítést, ami általában nem kedvező az adósnak.

A bizalom ára

A jövőre nézve javasolom, hogy mielőtt az Tisztelt Olvasó szerződést köt a kivitelezővel, járjon utána, mennyire megbízható a cég, milyen munkát végez, ha lehet, szerezzen referenciát a cégről. Csak akkor kössön szerződést, ha a megbízhatónak tartja a vállalkozót.

Javasolom továbbá, hogy a szerződésben készültségi fokhoz igazodó, lépcsőzetes kifizetésben állapodjanak meg. A megrendelőnek joga van a Ptk. 394 § (1) bekezdés alapján a munkát ellenőrizni, az ellenőrzést pedig célszerű megfelelő szakismeretekkel rendelkező műszaki ellenőrrel elvégeztetni. A kifizetés előfeltételeként megállapított műszaki készültségi fokot a megrendelő által megbízott műszaki ellenőrrel célszerű igazoltatni.

Nem teljesen érthető számomra, hogy jelen esetben a felvett hitel nagy részét kifizették a vállalkozó részére, hisz pénzintézetek a kifizetést általában saját műszaki szakértőjük igazolásához kötik. Esetünkben pedig feltételezhetően a kezdetektől fogva jelentkeztek kivitelezési hiányosságok.

A végrehajtás elkerülése érdekében javasolom a Panaszosnak, hogy vegye fel a kapcsolatot a hitelező pénzintézettel és próbáljon megállapodni velük, akár az ingatlan közös értékesítésében is. Álláspontom szerint jelen esetben arra kell törekedni, hogy minél kisebb veszteségek árán tudják a hitelintézettel rendezni a tartozást. Próbálják meg legalább a szülők házát „megmenteni” a végrehajtástól.

A kár érvényesíthető a vállalkozóval szemben, de amint fentebb már említettem, sajnos sok esetben fizetésképtelenség miatt tényleges kifizetésre még végrehajtás útján sem kerül sor.

A vállalkozó büntetőjogi felelőssége kizárólag abban az esetben áll meg, ha a vállalkozó magatartásával kimeríti valamely bűncselekmény törvényi feltételeit. Bűncselekmény elkövetését a bíróság hosszas bizonyítás során feltárt tényállás alapján állapíthatja meg.

dr. Kardos Gyöngyi
ügyvéd
SCHVERTFŐGEL és TÁRSA Ügyvédi Iroda

Ajánljuk még:

• Lakástakarék-pénztárak - mire figyeljünk?
• Bankváltás kérdőjelekkel
• Becsaptak vagy óvatlan voltam?
• Felnőttképzés, erre ráfizettem!
• Jó ég, mit írtam alá?